Ti sei mai chiesto se il tuo immobile è in regola?
Se stai pensando di ristrutturare, vendere o acquistare un immobile fai attenzione perchè potresti scoprire che la tua casa non è propriamente in regola. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è importante nel caso di ristrutturazione o di trasferimento immobiliare indipendentemente dalla richiesta di mutuo.
Che cos’é la conformità urbanistica?
Ogni costruzione deve essere autorizzata da un procedimento amministrativo comunale detto titolo abilitativo. La regolarità edilizia è la corrispondenza tra il progetto depositato al comune e lo stato di fatto. L’esistenza stessa di ogni immobile è legittimata e resa conforme alla normativa edilizia da un progetto che viene depositato al comune.
I titoli abilitativi con cui può essere autorizzato un edificio sono cambiati negli anni:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
Anche i condoni edilizi concorrono a rendere un immobile regolare dal punto di vista urbanistico – edilizio quando viene rilasciata dal comune la Concessione in Sanatoria.
Per immobili precedenti al 1942 si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940.
Come si verifica la conformità?
Per verificare se un immobile è dotato della conformità urbanistica bisogna confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
Spesso capita di trovare difformità tra stato di fatto e stato di progetto. In questo caso non è possibile ottenere la conformità urbanistica.
Quale sono le cause di non regolarità?
Esistono diversi tipi di difformità:
- Piccole modifiche interne: si può sanare con una CILA per lavori già eseguiti. Esempio: spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina.
- Modifiche esterne e aumento di volumetria: si può sanare con una SCIA in sanatoria. Esempio: chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.
- Edificio abusivo: non esiste alcun titolo abilitativo (l’immobile è stato realizzato senza alcuna autorizzazione). In questo caso si può procedere con un nuovo Condono Edilizio o con un Permesso di Costruire in Sanatoria.
Differenza tra regolarità urbanistica e catastale
Spesso la regolarità catastale e quella edilizia vengono confuse.
Regolarità Catastale: è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. L’esistenza al catasto dell’immobile non dimostra la regolarità edilizia . Paradossalmente possono esistere immobili abusivi ma accatastati.
Regolarità Urbanistica: è la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la costruzione.
Ciò che deve essere verificato prima di effettuare qualsiasi tipo d’intervento edilizio è la regolarità urbanistica.
Ricordiamo che nella pratica ogni situazione ha una sua valutazione specifica e non tutte le difformità si possono sanare.
Per maggiori informazioni, contattaci.
Sporalli, Impresa Edile di Catania.
