Come Cambiare La Destinazione D’uso? L’intervista all’Ing. Robbia
Vi riportiamo l’intervista all’Ingegnere edile Clelia Robbia che collabora con noi per progetti, consulenza tecnica e presentazione pratiche.
Prima di tutto, chiariamo, cos’è la destinazione d’uso?
La destinazione d’uso è una caratteristica che viene assegnata all’immobile da un titolo abitativo.
Se ad esempio, supponiamo di realizzare un appartamento con sottostante garage, l’appartamento avrà destinazione residenziale e il piano terra autorimessa. La destinazione d’uso sarà quella assegnata nel progetto approvato sul quale verrà rilasciato il permesso di costruire.
A volte si confonde la destinazione d’uso con la categoria catastale che invece rappresenta una classificazione per tipologia sulla quale determinare la rendita.
La destinazione d’uso ufficiale è quella che leggiamo nell’Agibilità/Abitabilità.
Spesso ci troviamo a trattare immobili situati in contesti antichi in assenza di documentazione urbanistica e pratiche edilizie, in questo caso si può fare riferimento alla documentazione catastale.
Come fare il cambio nel concreto?
La prima cosa da verificare è la fattibilità del cambio di destinazione d’uso. Quindi si deve controllare se:
- Il Regolamento Edilizio consente il cambio di destinazione d’uso nella zona omogenea del fabbricato .
- Le caratteristiche tipologiche (dimensioni, aperture etc.) soddisfano la nuova destinazione d’uso e quindi ad esempio la verifica delle norme igienico-sanitarie etc.
Una volta verificato si procede con una pratica edilizia (SCIA, SCIA ALTERNATIVA A PERMESSO DI COSTRUIRE o PERMESSO DI COSTRUIRE).
Nella pratica, però, si presentano sempre tante variabili (esempio irregolarità edilizie) che devono essere valutate di volta in volta e risolte. I tempi si allungano perché le verifiche vanno fatte presso i vari enti pubblici (Archivio storico Comunale, Catasto ecc).
Cosa fare dopo aver terminato i lavori?
A fine lavori si presenta la Comunicazione di Fine Lavori che rappresenta l’atto formale con cui si comunica l’ufficiale chiusura dell’attività edilizia.
Non è una semplice comunicazione scritta, ma una fase fondamentale nella quale, dopo sopralluoghi in cantiere, si dichiara la regolarità delle opere e la conformità degli impianti e si certifica:
- tramite la SCA (segnalazione certificata d’agibilità) l’agibilità/abitabilità dell’immobile.
- con AQE ( Attestato qualificazione energetica) gli adempimenti energetici e si sintetizza le caratteristiche energetiche dell’edificio.
Si presentano, inoltre, le ricevute dei rifiuti speciali prodotti e quella dell’avvenuta variazione Catastale.
Quanto costa un cambio di destinazione d’uso?
A questa domanda si deve rispondere con “Dipende”.
Il cambio d’uso urbanisticamente non rilevante in alcuni casi è di tipo gratuito.
Il cambio d’uso urbanisticamente rilevante ovvero da una categoria funzionale all’altra (da residenziale a commerciale ad esempio) prevede un costo più elevato.
La distinzione va fatta se il cambio di destinazione d’uso avviene senza opere o con la realizzazione di opere. Nel primo caso si corrispondono al Comune solo gli oneri di urbanizzazione, nel secondo si aggiunge anche il contributo sul costo di costruzione dell’opera, che a Catania per esempio è circa il 7,5% del computo metrico estimativo redatto su Prezzario Regionale.
A questi vanno poi aggiunti i seguenti versamenti per la presentazione delle pratiche:
- Scia con cambio di destinazione d’uso €500,00;
- Sca €120,00;
- Variazione catastale €50,00.
A questi costi va aggiunta la parcella del tecnico che varia in funzione della difficoltà di ogni singola situazione.
Per maggiori informazioni, contattaci.
Sporalli, Impresa Edile di Catania.
